Externalisations des annonces immobilières
Les agents travaillant sur le même marché immobilier disposent de la même base de données, elle se nomme le MULTIPLE LISTING SYSTEM, plus connue sous l’appellation MLS. Chaque agent souscrit peut venir faire son repérage pour ses clients. Ce système est également accessible sur internet ce qui permet à tous d'y accèder. Ce principe donne la possibilité au client d’avoir un accès à chaque bien ; par exemple si un client souhaite des informations concernant un logement appartenant à une autre agence, son agent peut lui fournir les informations nécessaires et organiser une visite si nécessaire.
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Deux agents pour une même transaction
Sur le marché immobilier Américain, l’acquéreur détient son propre agent et le vendeur aussi a son propre représentant. Ce système a pour but de limiter les conflits d’intérêts. Quant aux commissions, elles sont partagées de manière égale entre les deux agents. Pour une vente, elles se chiffrent aux alentours de 6% (soit 3% pour chaque agent) - pour une location, elles se chiffrent à environ 10% du loyer annuel (soit 5% par agent).
Les agents immobiliers interviennent :
– sur la gestion des demandes d’achat,
– sur les ventes ou les locations,
– sur les locaux ou affaires commerciales.
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Les délais de vente et de rétractations
Les délais de ventes sont plus réduits que la France. Effectivement, le processus de vente est d’un mois pour un achat comptant et de 45 jours pour un achat avec un prêt bancaire. Concernant, le délai de rétractation il est de 15 jours, et il va de soi avec le délai d’inspection durant lequel l’acquéreur peut se rétracter. Il faut savoir que les délais de rétractations peuvent être modifiés, selon le contrat et les négociations.
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La phase d’inspection du bien
Une entreprise agréée prendra en charge l’inspection de la propriété qui comprend la vérification de l’électricité, la plomberie, l’électroménager et éventuellement le système de climatisation. Durant cette période, l’acheteur et le vendeur entrent en phase de négociations. L’acheteur peut mettre fin à la vente, il peut demander les réparations à faire avant la conclusion du contrat, mais il peut aussi demander un crédit pour effectuer les travaux et donc demander une baisse du prix de vente.
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Le marché du locatif favorable aux propriétaires
Le marché immobilier américain soutient les propriétaires lors de litiges. Un locataire doit payer le premier mois de loyer, le dernier mois et un mois de caution. Les agences immobilières peuvent se renseigner sur la solvabilité du locataire potentiel. Lorsque le locataire s'avère être un mauvais payeur, le propriétaire peut l’attaquer en justice. Pour cela, il existe une véritable démarche :
- La phase de négociation durant laquelle le locataire peut payer son retard de loyer,
- La notification de préavis qui notifie un paiement sous trois jours,
- La phase d’expulsion qui oblige l'occupant à quitter le logement. Le délai d’expulsion est d’un mois et il n’existe pas de période hivernale.
Frais d’achats et charges
Les charges mensuelles sont payées par les propriétaires et comprennent l’eau et la gestion de l’immeuble. Quant aux frais d’achat, ils concernent les frais d’agence, les frais notariés, les frais d’inspection et les frais d’inscription.
